Quem adquire um imóvel não pretende desistir do negócio. Porém, às vezes isso pode acontecer, culminando no encerramento antecipado do contrato de compra e venda de imóvel na planta, sendo os motivos mais comuns:
1) O aumento expressivo das parcelas a vencer, especialmente as do saldo devedor que será objeto de futuro financiamento bancário, dando a impressão de que os valores já pagos em contrato simplesmente não amortizaram absolutamente nada do preço do imóvel e o comprador, passados às vezes dois, três anos ou mais, deve à incorporadora mais do que quando comprou;
2) Perda de emprego, motivo pelo qual o comprador não mais possui uma fonte de renda necessária à continuidade dos pagamentos perante a incorporadora;
3) A mudança de planos para o futuro.
No entanto, a própria construtora pode dar causa ao encerramento do contrato antes de seu término, como no caso de atraso na entrega da obra ou de descumprimento contratual relacionado à metragem do imóvel ou ao uso de material diverso do contratado.
Dependendo do motivo que levar ao distrato, haverá reflexos diferentes no direito de ter restituídos os valores pagos. A multa pelo desfazimento do contrato é estipulada em cláusula que, na maioria das vezes passa desapercebido pelo consumidor no ato da assinatura, e é utilizada pela construtora como forma de dificultar a rescisão antecipada, chegando a 70% das parcelas pagas, em alguns casos.
Embora a cláusula que estabeleça a multa contratual esteja fundamentada na retenção de parte dos valores pagos para atender às despesas administrativas feitas na comercialização do imóvel, o percentual ajustado não pode ser superior a 25% do valor pago pelo consumidor. Qualquer valor acima desse percentual será considerado abusivo.
O Código de Defesa do Consumidor prevê que é nula a cláusula que estabeleça a perda total das prestações pagas ou imponham descontos excessivamente onerosos ao consumidor.
Mas nem sempre o pagamento da multa é devido. Isso quer dizer que há casos em que nenhum valor pago poderá ser retido em decorrência da rescisão do contrato. Isso acontece em casos de descumprimento contratual por parte da construtora, quando a devolução das parcelas pagas deverá ser integral e em uma única parcela.
Neste caso, como a rescisão decorreu da culpa do fornecedor do imóvel, o consumidor tem direito em ser restituído de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente e com juros de mora, além de ser ressarcido dos danos materiais e morais eventualmente sofridos, sem prejuízo de multas contratualmente ajustadas.
A forma de devolução é também usada pelas construtoras como forma de dificultar o distrato, pois é oferecida em parcelas apesar do consumidor ter direito de receber à vista.
Seja a rescisão do contrato por ato do comprador ou por culpa exclusiva da incorporadora, a restituição deverá ser sempre em única parcela, ainda que a restituição parcelada possa estar especificada no contrato.
De outro lado, a cobrança da comissão de corretagem será legal se prevista claramente em contrato quanto aos valores pagos, sendo que sua restituição ocorrerá apenas em rescisão motivada pela construtora. Caso o consumidor der causa ao encerramento antecipado do contrato, não terá direito à restituição da comissão.
Nos casos de rescisão motivada pelo comprador, somente ocorrerá a devolução da comissão de corretagem se a vendedora deixar de informar o consumidor, no momento da celebração do contrato, a previsão da sua cobrança e a descrição do valor total cobrado, especificando claramente qual o montante pago a título de corretagem.
Isso quer dizer que se houver falha no dever de informação da construtora, mesmo havendo rescisão a pedido do consumidor, o valor da comissão de corretagem deverá ser restituído.
Por isso, é fundamental o acompanhamento do distrato por um advogado, mas se a rescisão ocorrer extrajudicialmente, diretamente com a construtora, e somente depois o consumidor se der conta de que foi lesado, ainda poderá recorrer à Justiça para receber o valor que foi retido indevidamente, e numa única parcela.
Mirele Queiroz Januário Pettinati é advogada responsável pela área cível do escritório Iasco & Marçal Advogados Associados
