*Por Luiz Henrique Pimentel
Desde os anos 90, com a estabilidade econômica no País por meio do controle da inflação, diversas empresas estrangeiras vieram investir no Brasil, trazendo na bagagem culturas e formações jurídicas antes inéditas no Brasil.
Há tempos, já estava presente no mercado imobiliário brasileiro, a atividade de construir imóveis sob encomenda para alugar, muito comum em galpões industriais e prédios comerciais.
E um desses novos formatos de investimento imobiliário que vem ganhando espaço é a operação built to suit, que em uma tradução livre, significa: construído para servir sob medida.
Um dos fatores de grande atratividade deste tipo de operações para as partes envolvidas, é o fato de a usuária/locatária não imobilizar seus recursos financeiros para a aquisição do terreno e construção de suas instalações, bem como o pagamento mensal, feito a título de aluguel, ser contabilizado como despesa operacional, reduzindo sua carga tributária.
A realização de uma operação desse tipo demanda a conjugação de esforços das partes, quais sejam, o investidor/locador, locatário e intermediadora com assessoria jurídico imobiliária especializada, podendo, inclusive, estender à terceiros financiadores ocultos ou não.
O inquilino realiza estudos necessárias para determinar o tipo de prédio que será necessário para atender as suas necessidades, tais como: localização; condições de edificação do imóvel; as funcionalidades e os equipamentos a serem instalados no prédio; topografia e; o acesso ao prédio. Assim, o investidor/locador busca imóveis que atendam essas necessidades para construção, através da intermediadora/corretora de sua confiança.
Na aquisição do imóvel é recomendada que sejam firmados contratos que garantam a opção de compra dos imóveis prospectados pelo investidor ou locador, para que haja tempo hábil a análise dos imóveis pelo inquilino, como por exemplo, através de como contrato preliminar de compromisso, condicionado a uma eventual locação do prédio a ser construído e posteriormente, adquirido plenamente através da compra e venda, que é a forma mais comum, ou como é o caso do direito real de superfície.
E assim, as partes celebram um contrato de locação não residencial, normalmente, prevendo um prazo longo de vigência, de forma a contemplar a construção e o futuro retorno do investimento feito pelo locador.
Até essa fase, a intermediadora/corretora prestou 02 (dois) serviços às partes envolvidas, sendo: o primeiro de intermediação de venda e compra e; o segundo, de intermediação de locação, os quais, deverão remunerados de acordo com as normas o órgão competente.
E esse contrato de locação difere dos demais contratos de locação não residencial, em razão das seguintes características, quais sejam: o prazo da locação deve ser pelo tempo necessário para que o recebimento dos aluguéis remunere o investidor/locador pela aquisição do imóvel e pela construção do prédio; o locatário deve renunciar expressamente seu direito de revisar o valor da locação, justamente porque o valor não é meramente uma contraprestação pelo uso do imóvel mas também o retorno do investimento feito pelo investidor ou locador; e a multa fixada para o caso de rescisão antecipada da locação é equivalente ao total dos alugueis a vencer até o final do prazo da locação, aonde há a necessidade de assessoria jurídica imobiliária especializada.
No meu entendimento, embora não havia sido tipificado pelo legislador brasileiro, esses contratos denominados built to suit, em nada ofendiam as leis de ordem publica, os bons constumes e os princípios gerais de direito (vide art. 425 do Código Civil), mas as características supracitadas iam de contramão com a Lei do Inquilinato (Lei n.o 8.245/91), mais precisamente nos arts. 4.o quanto ao pagamento da multa em caso de rescisão antecipada e arts. 19 e 68 e seguintes, quanto a renúncia expressa da revisional de aluguel (ação para revisar o valor do aluguel).
Portanto, para acompanhar a evolução do mercado imobiliário, enfim, no final do ano passado, o Governo Federal sancionou a Lei Federal n.o 12.744, de 19 de dezembro de 2012, que passou a ser prevista expressamente à Lei do Inquilinato n.o 8.245, de 18 de outubro de 1991, que “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada, alterando o art. 4.o e acrescentando o art. 54-A, para tratar especificamente deste tipo de operação imobiliária.
Assim, conforme ao novo art. 54-A, fica estabelecido que: “na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.
Através do qual, restou expressamente reconhecido este tipo de modalidade operação imobiliária.
E mais, conforme § 1.o do art. 54-A, “poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.”
Portanto, o valor estabelecido entre o investidor/locador e o locatário ficará assegurado para pagamento do aluguel, a título de contraprestação do retorno do investimento feito para construção do prédio.
Já no § 2.o do art. 54-A ficou instituído que “em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
Ou seja, caso o locatário pretenda desocupar voluntariamente o imóvel, dentro do prazo determinado da locação, deverá efetuar o pagamento da multa contratual estabelecida entre as partes, no entanto, não poderá exceder a soma dos valores dos alugueis que faltarem para receber, até o término do contrato de locação, em suma, estará limitada ao total das prestações vincendas.
E em harmonia com o disposto no § 2.o supracitado, a nova lei modificou o art. 4.o da Lei n.o 8.245/1991, aonde antes estabelecia que “durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período do cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada” (redação dada pela Lei n.o 12.112, de 2009), a qual, passou estabelecer que “durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
Nesse sentido, estabelece exceção, relativas às locações de construções ajustadas, à regra geral que faculta ao locatário devolver o imóvel no curso da locação, pagando apenas multa proporcional ao tempo restante do contrato, em suma, neste tipo de modalidade, a multa devera ser paga por inteiro e conforme expresso acima, limitada ao total das prestações vincendas.
Em resumo, o serviço de “built to suit” desempenha um papel fundamental no setor imobiliário, e é de suma importância para as imobiliárias oferecerem essa modalidade aos clientes. O built to suit é um modelo de negócio em que uma propriedade é construída sob medida de acordo com as necessidades e especificações do cliente. Isso proporciona inúmeras vantagens, tanto para as empresas quanto para os investidores. Ao vender o serviço do built to suit, as imobiliárias ajudam a impulsionar o desenvolvimento econômico, ao viabilizar a expansão e modernização de empresas de diversos setores.
Além disso, oferecer essa opção permite que as imobiliárias se destaquem no mercado, atraindo clientes que buscam soluções personalizadas e eficientes para suas necessidades imobiliárias. O serviço do “built to suit”, quando bem executado, proporciona uma relação de parceria entre as partes envolvidas, impulsionando o crescimento e a satisfação de todos os envolvidos.
*Dr. Luiz Henrique Santos Pimentel, Inscrito na
OAB/SP sob o n.º 197.839, é Advogado Imobiliário,
especialista em direito registral, direito condominial,
incorporações, locações, compra e venda de imóveis,
usucapião, financiamento da casa própria, entre
outros, e articulista colaborador da Revista D Marília
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